Vlastnit či nevlastnit. Je výhodnější pronájem bytu, nebo jeho koupě?

Česká mentalita se mění. A spolu s ní i preference a spotřebitelské chování. Bydlení ve vlastním už není mantrou, jako tomu bylo ještě před nedávnem. Podobný boom zažívá i sdílení automobilů, jízdních kol nebo streamingové služby. Jaké výhody a nevýhody s sebou nesou různé formy vlastnictví?

Hypotéka versus nájem

V Česku žije ve svém domě nebo bytě 80 % domácností, zatímco v západní Evropě, především v Německu, Rakousku a Švýcarsku, žije ve vlastním jen 30 až 50 % obyvatel. Koupit si nemovitost například ve Švýcarsku je kvůli vysokým cenám skoro nemožné. „Díky vysokému procentu vlastního bydlení vydáváme na nájmy o skoro polovinu méně, než je průměr EU. Více ale platíme za elektřinu, plyn a další energie. Právě díky utilitám se nám bydlení prodražuje,“ řekl hlavní analytik České spořitelny David Navrátil.

Za bydlení vydáváme až čtvrtinu našich celkových výdajů. To je téměř nejvíc v Evropě – jsme jednou ze šesti evropských zemí, kde bydlení představuje největší část měsíčních výdajů. S ohledem na tento fakt je namístě zvážit, jakou formu bydlení si zvolit. V úvahu berte nejen své finanční možnosti a schopnosti splácet, ale i svůj věk, rodinnou a životní situaci, své preference a založení.

V Česku žije ve svém domě nebo bytě 80 % domácností.

Proč bydlet ve vlastním

• Investice

Češi vnímají vlastnictví nemovitostí jako investici, protože jejich hodnota v čase neustále roste. Novým fenoménem se stává pořizování starých bytů, domů, chalup a chat. Jejich noví majitelé je buď sami nebo za pomoci stavebních firem kompletně zrekonstruují a následně pronajímají. Díky tomu si mohou přijít na nemalé peníze. Stále více Češi kupují domy i v zahraničí v horách nebo u moře.

• Dlouhodobost

V dlouhodobém horizontu se vlastnictví nemovitosti vyplatí. Každou měsíční splátkou se totiž umořuje dluh vůči bance, která hypoteční úvěr poskytla, a za určitý čas je nemovitost vaše. Naopak v případě nevýhodnosti bydlení v nájmu lidé často argumentují tím, že nájemníci peníze „vyhazují z okna“. Pokud bydlí v cizím celý život, na konci jim nic nezůstane.

• Svoboda a stabilita

Nespornou výhodou vlastního bytu nebo domu je fakt, že vlastníka nemůže nikdo vystěhovat, což může pozitivně přispívat k jeho životní pohodě a pocitu jistoty. A když na to přijde, prodat jej může vždy. Například v případě, že se dostane do exekuce, prodej nemovitosti mu může pomoci se z dluhů rychle dostat a bydlet v nájmu.

• Společenský statut

Vlastnění nemovitosti v naší společnosti představuje známku úspěchu. Koupě vlastního bytu či domu se v posledních letech stala téměř módní záležitostí.

Proč bydlet v nájmu

• „Levnější“ varianta

Stále přibývá lidí, kteří si vlastní bydlení jednoduše nemohou dovolit. Proč hypoteční úvěry dlouhodobě zdražují a ceny nemovitostí jdou neustále nahoru? Podle ekonomů za vysokými cenami nemovitostí stojí lidé, kteří si ve velkém pořizují investiční byty, dalším faktorem je prodlužování průměrného věku, přesun lidí z venkova do měst nebo také složitý zdlouhavý úřední proces stavby nových nemovitostí.

• Menší závazky

S nájemním bydlením se pojí mnohem méně starostí než s vlastním. I to je jeden z důvodů, proč dávají lidé stále častěji přednost nájmu. Nemusí se o byt starat, řešit nečekané opravy ani plánované rekonstrukce. Podepíší smlouvu, zaplatí kauci, nastaví si trvalou platbu a můžou bydlet.

• Větší flexibilita

Odlišné potřeby má bezdětný pár, čtyřčlenná rodina nebo lidé ve středním a důchodovém věku. Mladí preferují menší byty v centrech velkých měst, s příchodem dětí se pak často stěhují na venkov za město do domu se zahradou. Jakmile děti odrostou, začne jim být dům příliš velký, s přibývajícími léty se o něj nestačí starat a spokojí se s menším v klidné lokalitě. A právě v případě pronájmů jsou lidé schopni na měnící se podmínky a požadavky snáze reagovat.

• Prostor pro jinou investiční strategii

Někteří lidé také dávají přednost zhodnocování svých finančních prostředků jinou cestou než formou hypotečního úvěru. Investují například do majetkových a podílových fondů, akcií, dluhopisů, kryptoměn a dalších finančních produktů.

Kdy se tedy vyplatí vlastní nemovitost a kdy nájem?

Obě varianty s sebou přináší určité výhody i nevýhody. Není nejlepší nápad si hypotéku brát v pokročilém věku. S přibývajícími léty vám banky úvěr poskytnou za méně výhodných podmínek. Roste také měsíční splátka, protože když je vám například 60, hypotéku na 30 let vám nejspíš nikdo nedá. Proto je lepší si vzít hypotéku jako mladý. Na druhou stranu, právě mladí často nemají dostatek vlastních finančních zdrojů a vzhledem k tomu, že ještě vždy neví, kde a kdy se usadí, doporučuje se jim spíše bydlení v nájmu. Obecně platí, že se vyplatí si vzít hypotéku v případě, že se výše nájmu blíží splátkám úvěru.

Zároveň při rozhodování mezi vlastním bydlením a nájmem nezapomeňte do výdajů zahrnout i další související výdaje. Vlastní dům nebo byt totiž není jen o počátečním kapitálu, bez kterého vám nikdo úvěr neposkytne. Ve chvíli, kdy si půjčujete, musíte mít z vlastních zdrojů minimálně 20 % kupní ceny nemovitosti. K měsíčním splátkám hypotéky si připočtěte také čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, každoroční daň z vlastnictví, pojištění bytu a náklady na opravy a údržbu (malování, plánované opravy, havárie atd.). Počáteční náklady jsou mnohem vyšší v případě vlastního bydlení, proto je důležité si rozmyslet, jak dlouho chcete v novém domově zůstat. Bez vlastních úspor se proto vyplatí nemovitost si pronajmout.

Pokud chcete bydlet například v bytě 3+1 nebo 4+1 v centru velkého města, možná se vyplatí si jej pronajmout a navíc si pořídit dva menší investiční byty v méně lukrativní lokalitě mimo město. Pokud by vás nájem vyšel na zhruba 25 tisíc Kč měsíčně a z investičních bytů byste generovali příjem z pronájmů v celkové v hodnotě 35 tisíc Kč za měsíc, stále by vám zbývaly prostředky, které byste mohli použít jinak, například k rozšiřování portfolia.

Obecně platí, že se vyplatí si vzít hypotéku v případě, že se výše nájmu blíží splátkám úvěru.

Sdílená ekonomika nejen v bydlení

Fenomén pronájmů se už dávno netýká jen segmentu nemovitostí. Kromě bytu si dnes bez problémů pronajmete i auto nebo městské kolo. Jak vyplývá z názvu, sdílená ekonomika (z anglického „sharing economy“) je založena na sdílení a tzv. „spoluspotřebitelství“. Máte auto, ale využíváte jej jen párkrát za měsíc? Jednou ročně potřebujete vrtačku, musíte si ji však kvůli tomu hned pořizovat? Odpověď zní jasně. Levnější a ekologičtější je si věc vypůjčit jen tehdy, kdy ji skutečně potřebuji. Sdílená ekonomika má značný růstový potenciál.

Podle průzkumu společnosti Deloitte bylo v roce 2012 v České republice k dispozici 9 sdílených vozidel od 4 hlavních poskytovatelů, o 5 let později jejich celkový počet narostl na 344 automobilů.

Typickým příkladem sdílené ekonomiky jsou společnosti jako je Airbnb poskytující krátkodobé pronájmy, dále například platforma, kde lidé nabízí k přespání svůj dům nebo byt úplně zdarma s názvem Couchsurfing, sdílení automobilů neboli carsharing Autonapůl a CAR4WAY, sdílení jízdních kol ve městech nextbike a Rekola, alternativní taxislužba UBER nebo portál založený na principu darování VšezaOdvoz. Patří sem však i dnes tolik oblíbený netflix a spotify, protože se jedná o streamingové služby.

Mezi „sdílením“ a „pronájmem“ ale existuje tenký led. Díky sdílené ekonomice sice ušetří spotřebitelé, ale výrobci (například automobilky nebo výrobci jízdních kol) generují nižší obraty. Tyto subjekty budou nuceny do svých obchodních modelů postupně začlenit nové principy. Například ŠKODA AUTO DigiLab, která dlouhodobě hledá ekologická řešení v oblasti mikromobility, spustila v roce 2019 službu sdílených elektrických skútrů BeRider. Můžete si je zapůjčit v ulicích hlavního města.

Kromě bytu si dnes bez problémů pronajmete i auto nebo městské kolo.